Стандарты и Правила СМАОс по оценке недвижимости

                                  Утверждено 
Советом директоров Некоммерческого партнерства

«Саморугулиремая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков»
Протокол № 7 от 24 октября 2006г.

СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА  ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ  
Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Москва
2006 год
 
1. ПРЕДИСЛОВИЕ

Настоящие Стандарты и Правила разработаны во исполнение требований закона «Об оценочной деятельности в РФ»  №135-ФЗ в редакции закона от 27.07.2006 №157-ФЗ и подлежат уточнению при принятии Национальных стандартов оценочной деятельности в РФ.
В период после принятия Национальных стандартов оценки и до уточнения настоящих Стандартов и Правил последние действуют в части, не противоречащей Национальным стандартам оценки.

Оценка полных или частичных прав на недвижимость (земельные участки, отдельно стоящие здания, строения и сооружения, встроенные помещения и их комплексы) может осуществляться:
• В случаях обязательной оценки по основаниям, предусмотренным требованиями статьи 8 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.
• В случаях обязательной оценки по основаниям, предусмотренным требованиями статей 34,  77 Федерального закона РФ «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 года №208-ФЗ и статьи 15 Федерального Закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 февраля 1998 года №14-ФЗ.
• В случаях обязательной оценки по основаниям, предусмотренным требованиями статьи 130  Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года №127-ФЗ.
• При налогообложении объектов недвижимого имущества.
• При использовании недвижимого имущества в качестве обеспечения обязательств по кредитным договорам (в том числе договорам ипотеки) и договорам займа.
• При страховании объектов недвижимого имущества.
• При исчислении государственной пошлины в процессе нотариального оформления сделок с недвижимостью.
• Для целей бухгалтерского (в том числе ведущегося по правилам Международных стандартов финансовой отчетности) учета и управленческого учета.
• В иных случаях для информирования заказчиков и пользователей оценки о стоимости недвижимого имущества для принятия управленческих решений.

 
1. ВВЕДЕНИЕ И ЗАДАЧИ
1. Настоящий документ представляет собой Стандарты и Правила для участников НП «СМАОс» (далее – участники), которые в силу возложенных на них обязательств определяют стоимость объектов недвижимого имущества (далее именуемые как объекты оценки).

Для целей настоящих Стандартов и Правил понятие "недвижимое имущество" включает полные или частичные права на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты, присоединенные к земле, подземные и надземные присоединения, все долговременные присоединения к зданиям, встроенные объекты , перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
2. В соответствии с настоящими Стандартами и Правилами под понятием "услуги по оценке" понимается весь процесс оценки или любая его часть, которая подразумевает установление величины стоимости объекта оценки. Итогом выполнения работ по оценке может являться итоговая оценка стоимости или предварительная оценка стоимости (см. далее подраздел 5.1). Участник, выполняющий работы в порядке оказания услуг по оценке, о которых идет речь в настоящих Стандартах и Правилах, именуется оценщиком.
3. В процессе определения стоимости оценщик применяет подходы к оценке и методы оценки, рассмотренные в данных Стандартах и Правилах, и использует свой профессиональный опыт. Использование профессионального суждения – существенный компонент установления стоимости, так как ценностная оценка по своей природе является субъективным суждением о стоимости. Оценщик также вправе использовать собственные способы и методы оценки, не противоречащие принципам оценки, при этом бремя обоснования их применения лежит на оценщике.
4.  Профессиональное суждение оценщика – основанное на требованиях законодательства РФ, положениях кодекса профессиональной и деловой этики, международных и федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, аргументированное, подтвержденное соответствующими исследованиями и верифицированное заключение о рыночной или иной стоимости объекта оценки, выраженное в письменной форме в отчете об оценке, как документе, содержащем сведения доказательственного значения.
5. Оценщики должны быть осведомлены о законах, постановлениях Правительства и профессиональных стандартах (национальных и международных), применяемых в процессе осуществления работ по оценке в России и стране расположения объекта оценки. Выполнение требований настоящих Стандартов и Правил, равно как действующих законов, постановлений Правительства или профессиональных стандартов, применяемых в процессе оказания услуг по оценке, остается на усмотрение оценщика и под его ответственность.
6. Если какая-нибудь часть требований данных Стандартов и Правил отличается от требований обязательных к применению оценщиками нормативных документов, изданных государственными, судебными или иными уполномоченными органами, или подобный орган выпускает рекомендации по осуществлению процесса оценки или составлению отчетов по оценке, то оценщик должен под свою ответственность следовать указанным действующим документам или утвержденным рекомендациям. Непротиворечащие таким документам части данных Стандартов и Правил действуют в полной силе и в полном объеме.
7. Глубокое исследование теории, принципов и методов оценки, а также случаев их применения не является целью настоящих Стандартов и Правил.
 
2. ОБЩИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ РАБОТЫ
2.1. Профессиональные знания
8. Выполнение работ по оценке требует наличия у оценщика специальных знаний и профессионального опыта, позволяющих ему компетентно осуществить идентификацию, сбор и анализ необходимой информации, выбрать и применить соответствующие подходы и методы оценки, а также использовать свое профессиональное мнение и высказать суждение относительно стоимости объекта.
9. Для того чтобы определить, может ли оценщик осуществить оценочные работы с требуемой профессиональной компетентностью, он должен проанализировать, как минимум, следующее:
a. Объект оценки.
b. Вид использования объекта и сегмент рынка, к которому он относится.
c. Дата (проведения ) оценки.
d. Условия выполнения работ по оценке:
• Цель оценки.
• Назначение (задачи) оценки
• Предположения и ограничивающие условия, которым необходимо следовать в процессе выполнения работ по оценке.
• Применяемый стандарт стоимости.
• Вид отчета об оценке, который будет выпущен (см. далее подраздел 6.1) и пользователь отчета об оценке.
• Ограничения по использованию отчета.
e. Законы, постановления Правительства и профессиональные стандарты, применимые к объекту оценки и/или процессу выполнения работ по оценке.
f. Методические требования к проведению оценки и степень ограничения процедур оценки со стороны заказчика, третьих лиц, или обстоятельств, не зависящих от заказчика или оценщика.

2.2. Объективность и конфликт интересов
10. Принцип объективности налагает на оценщика обязательства беспристрастности, интеллектуальной подлинности, личной незаинтересованности в оцениваемом имуществе и неприемлемости злоупотребления служебным (профессиональным) положением. В случаях, когда может возникнуть потенциальный конфликт интересов, оценщик должен заявить об этом и получить разрешение на продолжение выполнения работ от заказчика и пользователей отчета, если они известны.
2.3. Независимость и оценка
11. Если услуги по оценке оказываются клиенту, для которого оценщик или компания, в которой работает оценщик, также периодически осуществляет аудит, консалтинг, анализ и сбор информации, оценщик должен руководствоваться следующими положениями.
• Принятие заказа на проведение оценки недопустимо, если оценщик обладает признаками зависимого от заказчика и/или экономического субъекта, указанными в законах, постановлениях Правительства, и национальных стандартах оценки.
• Независимость оценщика ставится под вопрос, если он или его компания одновременно оказывает услуги по оценке, аудиту, страхованию, налоговому консультированию и другие виды услуг корпоративному клиенту, где результаты подобной работы, по отдельности или в совокупности, могут существенно повлиять на финансовую отчетность клиента.
12. Оценщик не должен осуществлять функции управления или принимать управленческие решения для корпоративного клиента.
2.4. Достижение договоренности в работе с заказчиком
13. Оценщик должен заключить договор с заказчиком на оказание услуг по оценке, содержание которого должно отвечать требованиям к договору, указанным в законах, постановлениях Правительства и национальных стандартах оценки. Оценщик должен быть готов модифицировать договорную документацию в случае, если в процессе выполнения работ по оценке он сталкивается с обстоятельствами, которые требуют такой модификации.
14. Установление четких договоренностей с заказчиком оценки, а также в ряде случаев – с пользователем отчета об оценке, снижает вероятность того, что оценщик или заказчик (пользователь) могут неверно истолковать требования или ожидания друг друга. Договоренности между сторонами должны облекаться в письменную форму и охватывать, как минимум, объект оценки, цель и назначение оценочных работ, обязательства заказчика и оценщика, принимаемые допущения и ограничивающие условия, вид отчета, который будет выпущен, и применяемый стандарт стоимости.
2.5. Пояснения относительно информации, предоставляемой оценщику
15. Как правило, оценщику необходимо получить в письменном виде информацию, которая будет предоставлена для целей проведения работ по оценке. Примерный перечень запрашиваемой информации приведен в Приложении 1  «Запрос необходимой информации об объекте оценки».
16. Так как при проведении сделок с недвижимым имуществом права на него признаются только при условии государственной регистрации их возникновения, перехода и прекращения, оценку для целей совершения сделок с недвижимостью рекомендуется проводить на основании документов о государственной регистрации прав на нее.
17. В тех случаях, когда сделки с объектом недвижимости (например, квартир, встроенных помещений и др.) могут проводиться и проходить государственную регистрацию без регистрации прав на относимый к объекту земельный участок, оценка стоимости прав пользования участком там, где она необходима, должна проводиться исходя из прав и обязанностей собственника улучшений, установленных действующим гражданским и земельным законодательством, а также ограничений и обременений, накладываемых специальным законодательством (Градостроительным, Водным кодексами и др.)
18. Оценка стоимости недвижимого имущества для целей информирования заказчика об уровне рыночной стоимости или иных целей может проводиться в отсутствие документов государственной регистрации прав на оцениваемый объект недвижимости. В каждом таком случае оценщик должен уведомить об этом заказчика и отразить в задании на оценку и в отчете об оценке.
2.6. Допущения и ограничивающие условия
19. Наличие допущений и ограничивающих условий при выполнении работ по оценке является общепринятой практикой, данные условия должны быть включены в отчет об оценке (см. раздел 6). Целью включения данного раздела в отчет об оценке является установление разумного и согласованного объема работ, выполняемых в рамках заказа на оценку, для того, чтобы оценщик мог определить стоимость объекта квалифицированно и эффективно. Например, допущения и ограничивающие условия обычно содержат положение о том, что оценщик принимает предоставляемую заказчиком техническую информацию об объекте как есть, не проводит ее проверки  и не несет ответственности за ее достоверность.
20. Допущения и ограничивающие условия не предназначены для того, чтобы ограничивать или сокращать диапазон исследований оценщика или объем данных, необходимых для анализа. Ограничения или препятствия осуществлению оценочных работ или получению информации, доступной для анализа, могут присутствовать и быть известны оценщику в начале выполнения работ по оценке или же возникнуть в процессе оценки. Подобные ограничения или препятствия, если они могут повлиять на результат оценки, должны быть раскрыты в отчете об оценке.
 
3. ПЛАНИРОВАНИЕ УСЛОВИЙ РАБОТЫ
3.1. Использование работы других специалистов в процессе оценки
21. В ходе выполнения работ по оценке оценщик может использовать работу другого специалиста (например, специалиста по экспертизе технического состояния строительных конструкций) для участия в процессе оценки. Специалист может быть привлечен самим оценщиком или компанией, в которой оценщик работает, или же третьей стороной, например заказчиком. Когда оценщик использует работу другого специалиста, в том числе другого оценщика, он должен указать в отчете об оценке, в какой мере работа другого специалиста использовалась в данной оценке.
22. При привлечении оценщиком или компанией, в которой работает оценщик, другого специалиста, в том числе сотрудника данной компании, оценщик должен убедиться в квалификации данного специалиста с целью получения уверенности, что последний владеет необходимыми знаниями и опытом в требуемой области. В процессе определения квалификации специалиста оценщик должен обратить внимание на следующее:
• Уровень образования, а также профессиональные сертификаты, дипломы, лицензии или другие документы, подтверждающие компетентность специалиста в данной области.
• Репутация и положение специалиста в среде его конкурентов и других сотрудников, занятых в аналогичной сфере.
• Навыки специалиста и его понимание концепции оценки, требований, которым необходимо соответствовать при выполнении конкретной работы, знание сопутствующих законов, постановлений Правительства и стандартов.
• Опыт специалиста в данном виде работ по оценке.
• Уровень знаний и опыта специалиста на рынке, к которому относится оцениваемая недвижимость.
23. Если квалификация привлекаемого специалиста признается достаточной, оценщик может использовать его работу в процессе оценки. Оценщик не должен привлекать к работам специалиста, в квалификации которого он не уверен.
 
4. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
4.1. Типы работ по оценке
24. Существует два типа оценочных работ, которые может осуществлять оценщик: полные оценочные процедуры и сокращенные оценочные процедуры. В соответствии с договоренностью с заказчиком (см. подраздел 3.4), устанавливается объем работ по оценке и тип оценочных работ, которые будут выполнены:
a. Полные оценочные процедуры. Оценщик выполняет полные оценочные процедуры:
1) во всех случаях проведения обязательной оценки, за исключением случаев, когда действующими нормативными актами или стандартами оценки предусмотрены специальные формы отчетов для оценки отдельных видов имущества;
2) когда задание по оценке требует определения итоговой стоимости объекта оценки, и оценщик определяет стоимость согласно процедуре, изложенной в подразделе 5.2, сам выбирает подходы и методы оценки, которые считает нужным применить в конкретной ситуации.
Оценщик отражает результаты выполнения полных оценочных процедур в виде итогового значения стоимости. Итоговое значение стоимости в денежном эквиваленте, как правило, представляется в виде единой суммы, однако, при указании на это в задании на оценку, может быть представлено в виде диапазона значений стоимости.
b. Сокращенные оценочные процедуры. Оценщик выполняет сокращенные оценочные процедуры:
1) при проведении предварительной оценки (экспресс - оценки) объекта;
2) когда оценщик и заказчик приходят к соглашению об определенных подходах или методах оценки, а также об объеме процедур оценки для определения стоимости объекта оценки, и оценщик определяет стоимость объекта оценки строго в соответствии с договоренностью с заказчиком.
Оценщик отражает результаты расчетов по сокращенным оценочным процедурам в виде предварительного значения стоимости. Предварительная стоимость в денежном эквиваленте обычно представляется в виде диапазона стоимости, но также может быть выражена и в виде единой суммы. Сокращенные оценочные процедуры не включают ряд оценочных работ, требуемых при составлении Отчета об оценке. Результатом работы, как правило, является Краткий отчет об оценке. 
Для некоторых видов оценочных работ (например, при актуализации результатов ранее выполненной оценки данного объекта) или при оценке объектов, для которых законодательством или стандартами оценки предусмотрены специальные виды отчетов об оценке, результатом оценки по сокращенным процедурам может быть итоговое значение рыночной или иной, оговоренной в задании на оценку, стоимости объекта.
4.2. Полные оценочные процедуры
25. Выполняя полные оценочные процедуры, оценщик должен:
• Проанализировать оцениваемый объект;
• Выбрать и применить подходы к оценке и методы оценки;
• Подготовить отчет об оценке;
• Подготовить и вести соответствующую документацию (архив).
Приведенный выше перечень, и некоторые другие требования и рекомендации настоящих Стандартов и Правил предполагают последовательный процесс оценки. Однако определение стоимости представляет собой непрерывный процесс сбора, корректировки и анализа информации, поэтому последовательность выполнения оценочных процедур может быть реализована оценщиком в любом порядке, в зависимости от конкретного задания на оценку.
4.2.1. Анализ объекта оценки
26. Анализ объекта оценки помогает оценщику в рассмотрении, определении и применении различных подходов и методов оценки. Характер и масштаб данных, необходимых и доступных для осуществления анализа, зависит, как минимум, от следующих факторов:
• Свойства оцениваемого объекта;
• Состав задания на оценку;
• Назначение оценки;
• Применяемый стандарт стоимости;
• Принципы определения стоимости;
• Допущения и ограничивающие условия;
• Действующие законы, постановления Правительства и профессиональные стандарты.
27. В процессе анализа объекта оценки оценщик должен рассмотреть как финансовую, так и нефинансовую (техническую, экономическую и правовую) информацию. Вид, значение и возможность получения такой информации варьируются в зависимости от объекта оценки и остаются в компетенции и на ответственности оценщика.
28. Нефинансовая информация. В соответствии с заданием на оценку, оценщику необходимо собрать нефинансовую информацию из внутренних и внешних источников в достаточном объеме для четкого понимания свойств объекта оценки, в том числе:
• Происхождение и история развития объекта недвижимости;
• Структура объекта недвижимости;
• Состав оцениваемых прав и документов, подтверждающих данные права;
• Обременения (в том числе, культурно-исторические) объекта и сервитуты;
• Ограничения (например, градостроительные) использования объекта недвижимости;
• Технические характеристики объекта недвижимости и его составных частей;
• Планы развития (новое строительство, реконструкция, ремонт) объекта недвижимости и его частей;
• Характеристики среды ближайшего окружения объекта;
• Планы развития территории микрорайона, окружающего объект;
• Состояние и динамика сегментов рынка недвижимости, к которым относятся составные части объекта;
• Макроэкономическая среда;
Оценщик должен получить достаточный объем данных относительно объекта оценки для того, чтобы:
• Определить тип оцениваемой недвижимости;
• Определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости;
• Позиционировать объект оценки в его текущем использовании и наиболее эффективном использовании относительно сегментов рынка недвижимости;
• Определить прогнозный срок экономической жизни объекта;
• Разобраться в других вопросах, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки, например: соглашения между сособственниками объекта оценки, текущие договора использования (аренды), ограничения и другие договорные обязательства, затрагивающие интересы собственников и объект оценки.
29. Финансовая информация. Оценщику следует получить и проанализировать имеющуюся в наличии соответствующую финансовую информацию по оцениваемому объекту, в том числе:
• Ретроспективную финансовую информацию, включая годовые эксплуатационные расходы по статьям затрат, основные показатели коммерческого использования объекта, за определенное количество лет;
• Прогнозируемую финансовую информацию, например, предполагаемые показатели коммерческого использования, эксплуатационных затрат и отчислений на замещение короткоживущих элементов;
• Информации по планируемой реконструкции (с соответствующими затратами) или изменению функций коммерческого использования объекта;
• Информацию о наличии особых финансовых условий  использования объекта по сравнению с типичными рыночными данными, например, по величине арендных ставок по заключенным договорам аренды (субаренды).
30. В случае необходимости использования прогнозной финансовой информации в процессе оценки оценщик должен тщательно с ней ознакомиться, чтобы убедиться в том, что она подходит для целей проведения оценочных процедур.
4.2.2. Подходы к оценке и методы оценки
31. Проведение оценочного анализа предполагает использование трех подходов к оценке, которые оценщик должен применить (или обосновать отказ от их использования):
• Сравнительный подход.
• Доходный подход;
• Затратный подход;
32. Оценщик самостоятельно принимает решение об использовании тех или иных методов в рамках каждого из подходов. Выбор методов оценщик должен осуществить с учетом специфики объекта оценки, цели и назначения (задачи) оценки. При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов  должны быть обоснованы в отчете об оценке.
Общее руководство по использованию указанных выше подходов приводится в п.п.33-35. Подробные указания по отдельным подходам к оценке и методам оценки, а также выбору соответствующего метода для конкретных целей находятся за рамками данных Стандартов и Правил.
33. Сравнительный подход.
Сравнительный подход основан на рыночных ценах сделок (или предложений к ним) с объектами, сходными с оцениваемым.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием методов сравнительного подхода оценщик должен провести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:
• провести анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и отбор заслуживающей доверия информации об объектах-аналогах для последующего анализа;
• определить подходящие единицы сравнения;
• выделить необходимые элементы сравнения;
• провести корректировки стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;
• привести ряд скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости (ставки аренды) объекта оценки.
При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
В качестве единицы сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке недвижимости. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.
К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:
1) состав передаваемых прав;
2) условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки купли-продажи;
3) условия продажи (предложения);
4) время продажи (предложения);
5) месторасположение объекта;
6) физические характеристики объекта;
7) экономические характеристики объекта;
8) характер использования объекта;
9) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются количественные и качественные методики.
К количественным методикам обычно относят:
• анализ парного набора данных;
• статистический анализ (многомерный регрессионный анализ, методы сечений (стратификации));
• анализ тенденций;
К качественным методикам относят:
• относительный сравнительный анализ;
• распределительный анализ;
• методы экспертных оценок, включая анализ иерархий;
Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной информации. При этом предпочтение рекомендуется отдавать в порядке, установленном перечислением методик.
Корректировки производятся в следующей последовательности:
• в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4) которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
• во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (5-9), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

34. Доходный подход.
При использовании доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые может принести оцениваемый объект.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом выполняется в следующей последовательности:
• прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;
• конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации.
Для пересчета будущих доходов применяют два метода капитализации, различающиеся исходными предпосылками:
• метод прямой капитализации;
• метод капитализации по норме отдачи.
Прогнозирование будущих доходов для целей оценки рыночной стоимости выполняется в виде составления прогнозируемого отчета о доходах.
Оценка стоимости может производиться на основе различных потоков дохода - потенциального или действительного валового дохода, чистого операционного дохода, денежного потока до уплаты налогов.
Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта как частное от деления величины годового дохода на общий коэффициент капитализации.
Определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. Для расчета общего коэффициента капитализации, в зависимости от наличия исходной информации, можно применять следующие методы:
• сравнения продаж;
• анализ коэффициентов расходов и доходов;
• технику инвестиционной группы.
Метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия:
• доход и затраты должны определяться на одном базисе;
• прогнозируемые налоги и цены повторных продаж должны совпадать;
• должны совпадать условия финансирования и условия рынка;
• должно совпадать наилучшее и наиболее эффективное использование.
Анализ коэффициента расходов и доходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о действительном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента действительного валового дохода (EGIM - отношение цены продажи к действительному валовому доходу) и коэффициента операционных расходов (OER - отношение операционных расходов к действительному валовому доходу):
Ro = (1 – OER) / EGIM
Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких интересов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов.
При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может выполняться с применением техники остатка. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.
Метод капитализации по норме отдачи пересчитывает будущие доходы в настоящую стоимость при рыночном значении нормы прибыли, соответствующей риску инвестиций в недвижимость. Данный метод формализуется в виде анализа дисконтированных денежных потоков, а также в виде капитализации с рассчитываемым общим коэффициентом капитализации.
Анализ дисконтированных денежных потоков определяет настоящую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется соответствующей рыночной нормой дисконтирования. Метод может применяться к любому потоку дохода и является универсальным.
Для определения нормы дисконтирования, как правило, применяются следующие методы:
• метод мониторинга рыночных данных,
• метод сравнения альтернативных инвестиций;
• метод кумулятивного построения.
Капитализация с рассчитываемым общим коэффициентом капитализации может применяться для постоянных и регулярно изменяющихся потоков дохода. При этом общий коэффициент капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения нормы прибыли, принимаемой в расчет модели рекапитализации, условий финансирования, норм изменения дохода и стоимости объекта.
В рамках метода капитализации дохода или денежных потоков оценщик должен обратить внимание на то, что при составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:
• расходы, относящиеся к бизнесу, осуществляемому на объекте недвижимости;
• бухгалтерская амортизация;
• подоходные налоги владельца;
• капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.
35. Затратный подход.
Рыночная стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует стоимости полного права собственности. Затратный метод применим для определения рыночной стоимости недвижимости любого типа.
Областью наиболее целесообразного или исключительного применения методов затратного подхода является оценка:
• новых объектов или объектов с небольшим сроком эксплуатации;
• общественно-государственных и специальных объектов;
• объектов различного назначения и состояния на малоактивном рынке недвижимости;
• объектов недвижимости для целей страхования.
Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом производится в следующей последовательности:
• определяется рыночная стоимость участка земли;
• определяется восстановительная или замещающая стоимость нового строительства;
• определяется величина накопленного износа.
Рыночная стоимость по затратному методу определяется как сумма стоимости участка земли и стоимости нового строительства сооружений за вычетом накопленного износа.
Для целей определения рыночной стоимости затратным подходом участок земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования. При отсутствии полных прав собственности на землю определяется стоимость фактического набора прав на земельный участок.
Определение стоимости нового строительства производится на основании:
• данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях;
• данных о стоимости типового строительства из специализированных справочников;
• расчетов стоимости нового строительства.
Расчет стоимости нового строительства производится на базе восстановительной или замещающей стоимости.
Применение замещающей стоимости нового строительства целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания затруднительно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании здания-оригинала.
Выбор принятого вида стоимости должен быть обоснован в отчете.
Стоимость нового строительства вычисляется как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя (инвестора).
К прямым издержкам относятся расходы, непосредственно связанные со строительством. Практически прямые издержки определяются на основе нормативных актов по ценообразованию в строительстве как стоимость строительно-монтажных работ.
К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ. Размер косвенных издержек определятся на основании нормативных актов по ценообразованию в строительстве и с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги.
Прибыль предпринимателя (инвестора) является рыночной нормой, мотивирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется расчетным путем или методом экспертных оценок на основе рыночной информации.
Величина накопленного износа сооружения определяется как потеря восстановительной или замещающей стоимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.
Для оценки накопленного износа, в зависимости от целей проведения оценки и наличия достоверной информации, применяются следующие методы:
• сравнения продаж;
• разбивки.
Метод сравнения продаж определяет величину накопленного износа как разницу между стоимостью нового строительства и рыночной стоимостью объекта сравнения, находящегося в аналогичном состоянии с оцениваемым на дату оценки. Применяется при достаточном количестве рыночной информации с учетом корректировок на различия объектов сравнения и объекта оценки.
Метод разбивки определяет отдельно каждую составляющую накопленного износа и, при наличии заслуживающей доверия исходной информации, является наиболее точным. К составляющим износа относят:
• устранимый физический износ (отложенный ремонт);
• неустранимый физический износ;
• устранимое функциональное устаревание;
• неустранимое функциональное устаревание;
• внешнее (экономическое) устаревание.
36. Когда оценщик использует методы оценки, отличные от указанных в пп.33-35, в отчете об оценке должно быть сформулировано обоснование применения таких методов.
4.2.3. Формирование  итогового значения стоимости
37. Итоговое значение стоимости недвижимого имущества устанавливается в процессе обобщения расчетных материалов путем согласования (взвешивания) результатов, полученных в рамках использованных подходов.
В случае применения в рамках одного подхода нескольких расчетных методов должно быть обосновано и получено одно результирующее значение стоимости в рамках данного подхода. Взвешивание результатов, полученных несколькими методами одного подхода, не считается корректным.
При формировании итоговой величины стоимости оценщик должен проанализировать следующие характеристики использованных подходов:
• надежность (достоверность) и полнота (достаточность) информации, используемой в расчетах;
• соответствие типу объекта и характеру его использования;
• соответствие цели и назначению оценки, а также используемому стандарту (базе) стоимости;
• способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца;
• способность учитывать конъюнктуру рынка;
Все обстоятельства, повлиявшие на мнение оценщика относительно значимости результатов оценки, полученных каждым из подходов, должны получить отражение в Отчете об оценке.
Значительное расхождение результатов, полученных в каждом из подходов к оценке, должно сопровождаться комментариями относительно возможных причин расхождения. В общем случае, если результат одного из подходов резко отличается от других (например, более чем вдвое) и не находится причин, вызвавших такое расхождение, от использования результата этого подхода корректнее отказаться, чем включать его в дальнейшие расчеты.
Обоснование итоговой стоимости обычно проводится путём взвешивания относительной важности или приемлемости результата каждого оценочного подхода, приводящего к итоговому значению искомой оценки.
Для выведения итогового значения оценки из значений оценок, полученных различными подходами, обычно используется один из двух основных методов определения весовых коэффициентов: метод, основанный на анализе иерархий, и метод, основанный на обработке экспертных оценок весовых коэффициентов.
Из Отчета явным образом должно быть ясно, включает ли итоговое значение оцениваемого показателя налог на добавленную стоимость.
4.2.4. События после даты оценки
38. Дата (проведения) оценки – точная дата, на которую оценщик определяет стоимость оцениваемого объекта. В основном, оценщик должен принимать во внимание обстоятельства, существующие только по состоянию на дату оценки, и события, произошедшие до даты оценки.
Факты, которые могли бы оказать влияние на оценку, могут иметь место и после даты оценки, но до выпуска отчета об оценке. Подобные явления относятся к так называемым событиям после даты оценки. Оценщик должен принимать во внимание два типа событий после даты оценки:
a. События, указывающие на обстоятельства, которые были известны участникам рынка по состоянию на дату оценки. В процессе оценки необходимо принимать во внимание такие события и обстоятельства.
b. События, указывающие на обстоятельства, которые не были известны участникам рынка по состоянию на дату оценки, включая обстоятельства, возникшие после даты оценки. Выполненные работы по оценке могут не корректироваться в связи с такими событиями или обстоятельствами. Более того, обычно отчет об оценке может не содержать описание подобных событий или обстоятельств, так как оценка осуществляется по данным на конкретный момент времени – дату оценки, и события, происходящие после этой даты, не имеют отношения к стоимости, рассчитываемой на эту дату.
Однако в ситуациях, при которых оценка проводится в связи с покупкой или продажей объекта оценки и его стоимость имеет большое значения для покупателя и после даты оценки, подобные события могут быть такого рода и значимости, чтобы служить подтверждением фактов, раскрытых в отдельных разделах отчета, с целью предостережения пользователей данного отчета от введения в заблуждение. Подобное раскрытие должно четко указывать на то, что события, о которых идет речь, представлены исключительно для сведения и не влияют на определение стоимости.
4.2.5. Документация
39. Оценщику необходимо подготовить и вести документацию, форма и содержание которой должны удовлетворять условиям конкретного задания на оценку. Данная документация – основной архив информации, полученной и проанализированной в ходе оценочных работ, данных относительно проведенных процедур, существующих и использованных подходов и методов оценки и выводов о стоимости объекта оценки.
40. Количество, вид и содержание документации относятся к вопросам профессионального суждения оценщика. Однако он должен задокументировать, как минимум, следующее:
• Действия, предпринятые в соответствие с требованиями подраздела 4.1 относительно использования других специалистов;
• Данные, собранные и проанализированные для обеспечения понимания вопросов, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки (см. подраздел 5.2.1);
• Основания для допущений и ограничивающих условий, а также  для любых ограничений или препятствий проведению работы оценщика или получению данных, необходимых для анализа (см. подраздел 3.6);
• Основания для любых предположений, сделанных оценщиком в процессе анализа;
• Основания для ограничения или отказа от применения методов одного из трех подходов (см. п.32);
• Обоснование использования оценочных методов, отличных от рассмотренных в пп.33-35 (см. п. 36);
• Анализ оценщиком определенных обстоятельств, возникающих после даты оценки, но до выпуска отчета об оценке, если таковые произошли (см. п.38b);
41. Оценщик должен предпринять меры для сохранения документации в течение периода времени, достаточного для нужд его практики и для удовлетворения любых действующих нормативных, правовых требований и требований других профессиональных стандартов по содержанию отчетов. Данные процедуры должны предоставить оценщику возможность получить доступ в течение всего периода хранения к любому оставшемуся документу, имеющему отношение к заданию на оценку, в электронном или любом другом виде.
4.3. Сокращенные оценочные процедуры
42. При проведении сокращенных оценочных процедур (например, при экспресс-оценке) оценщику следует принимать во внимание, как минимум следующее:
• сведение об объекте оценки;
• сроки выполнения работ по оценке;
• сведения о заказчике;
• цель и назначение оценки;
• потенциальные пользователи отчета об оценке и ограничения по его использованию;
• дата оценки;
• применяемый стандарт стоимости;
• источники информации, используемой в процессе оценки;
• подходы к оценке и методы оценки, согласованные с заказчиком;
• события после даты оценки.
Помимо указанного, оценщик должен соблюдать требования документации, изложенные в пп. 39 и 41. Количество, вид и содержание документации относятся к вопросам профессионального суждения и ответственности оценщика.
 
5. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ
5.1. Общие положения
43. Отчет об оценке – письменное сообщение для заказчика оценки, а также потенциальных пользователей, содержащее итоговое значение или предварительное значение стоимости (или иного показателя, например ставки аренды) объекта оценки.
44. Могут быть рекомендованы три типа отчетов, представляемых оценщиком в письменном виде для передачи результатов оценочных работ:
a. Отчет об оценке (Полный отчет): данный вид отчета рекомендуется использоваться для отражения результатов полных оценочных процедур – итогового значения стоимости объекта (см. подраздел 6.2). Разработка полного отчета рекомендуется практически для всех случаев обязательной оценки. Его не следует использовать для представления результатов сокращенных процедур – предварительного значения стоимости.
b. Резюме Отчета об оценке (Сводный отчет): составляется только для краткого отражения результатов полных оценочных процедур (итогового значения стоимости). Его не рекомендуется использовать для представления результатов сокращенных процедур – предварительного значения стоимости.
c. Краткий отчет об оценке: Данный вид отчета следует использовать только для отражения результатов сокращенных оценочных процедур – предварительного значения стоимости (см. подраздел 6.4). Его не следует использовать для представления результатов полных оценочных процедур (итогового значения стоимости), за исключением случаев установления нормативными актами органов, уполномоченных регулировать оценочную деятельность, специальных форм отчетов по оценке отдельных видов объектов оценки.
45. Оценщик должен указать в отчете ограничения по использованию данного отчета, которые могут включать ограничения круга пользователей отчета или ограничения условий использования отчета пользователями. При этом может быть указано, что оценщик не несет ответственности за распространение заказчиком данных отчета, на использование которого были наложены соответствующие ограничения.
5.2. Отчет об оценке (Полный отчет)
46. Отчет об оценке (Полный отчет) должен содержать обоснованное мнение оценщика о стоимости оцениваемого объекта недвижимости. При составлении Отчета оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность Отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
При ссылке в Отчете на профессиональное (экспертное) суждение (мнение) оценщика должно учитывается определение этого термина, приведенное в п.4 настоящих Стандартов и Правил.
Полный отчет должен соответствовать формальным признакам, установленным действующими нормативными актами.
Полный отчет составляется таким образом, чтобы
• формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех существенных аспектах, которые влияют на его стоимость, включая обременения и ограничения использования, позиционирование на рынке недвижимости и т.п.;
• обеспечивать свойство транспарентности («прозрачности») оценочных процедур, т.е. предоставлять пользователю возможность самостоятельного воспроизведения процесса определения стоимости объекта, включая расчет отдельных показателей;
• отражать четкую аргументацию выбора оценщиком конкретных подходов, методов и техник оценки;
• обеспечивать верификацию использованных данных, т.е. объективную возможности проверки достоверности указанных в отчете фактов; включая информацию о ценах и существенных характеристиках сопоставимых объектов;
• отражать все обстоятельства, допущения, ограничения, которые принимались оценщиком во внимание в процессе оценки.
47. Полный отчет, если иное не определено условиями договора на оценку или действующим нормативным актом, должен включать следующие части:
• титульный лист;
• аннотацию;
• общую часть;
• источники информации;
• описание объекта оценки;
• анализ рынка;
• анализ наиболее эффективного использования объекта (НЭИ)  - при оценке рыночной стоимости;
• обоснование используемых т подходов и методов оценки;
• расчеты стоимости в рамках выбранных подходов к оценке;
• обобщение результатов расчетов и формирование итогового значения оцениваемого показателя;
• заявление о соответствии требованиям (декларацию) оценщика;
• приложение: Задание на оценку / Документы, относящиеся к объекту оценки / Документы оценщика / Результаты фотофиксации объекта
Приведенный перечень частей отчета является условным. Оценщик группирует информацию в отчете в соответствии с логикой проведенной оценки и изложения результатов анализа и расчетов.
5.2.1. Титульный лист
48. На титульном листе отчета рекомендуется указывать наименование и адрес оцениваемого объекта недвижимости, номер отчета, дата (проведения) оценки и дата составления отчета, наименования заказчика и оценщика.
5.2.2. Аннотация  (основные исходные данные, факты, допущения и ограничения, выводы)
49. Аннотация является неотъемлемой частью Отчета и содержит краткое изложение результатов проведения оценки. По содержанию, в целом, соответствует резюме Отчета об оценке (см. п.44b). Сведения, содержащиеся в аннотации, для удобства восприятия рекомендуется представлять в табличной форме.
В этой части отчета, как правило, указывается:
• основание для проведения оценки;
• сведения о заказчике оценки;
• сведения о юридическом лице, выступавшем исполнителем по оказанию услуг по оценке;
• цель и назначение оценки;
• сведения о потенциальных пользователях отчета;
• наименование, место нахождения, основные характеристики объекта оценки, сведения о собственнике;
• оцениваемые права;
• обременения и ограничения использования объекта;
• вид оцениваемой стоимости (база оценки) и ее определение;
• указание на стандарты, в соответствии с которыми подготовлен Отчет об оценке.
• дата (проведения) оценки;
• дата осмотра объекта;
• период проведения оценочных работ;
• дата составления отчета;
• ФИО оценщика (ов), выполнявших оценку, и привлекаемых к работам специалистов;
• сведения о профессиональном образовании оценщиков и привлекаемых специалистов;
• сведения о членстве оценщика (ов) в саморегулируемых организациях и страховании ответственности;
• признанный оценщиком вариант наилучшего использования объекта;
• итоговая величина стоимости (аренды) объекта оценки (с указанием об учете / неучете НДС в составе итоговой величины);
• любая дополнительная информация, которую оценщик считает необходимым довести до сведения пользователей отчета для полного понимания выполненных работ по оценке.
50. При использовании в качестве Резюме Отчета об оценке аннотация также содержит личные подписи оценщика (оценщиков), подписавших отчет, а также печать юридического лица – исполнителя работ по договору.
5.2.3. Общая часть
51. Данный раздел должен предоставлять общее описание задания на оценку. Информация раздела должна быть достаточной, чтобы позволить пользователю отчета понять суть и объем задания на оценку и особенности выполняемых работ. Данный раздел может включать следующие подразделы:
• Основные положения об оценке;
• Последовательность определения стоимости объекта оценки;
• Принятые допущения и ограничивающие условия;
• Пределы применения результатов оценки;
• Любые ограничения или препятствия в осуществлении необходимого объема работ или получении необходимой для анализа информации;
• Раскрытие событий после даты оценки;
• Заявление (декларация) оценщика.
Если перечисленные данные отсутствуют в общей части, они должны быть рассмотрены в других частях Отчета об оценке.
5.2.4. Источники информации
52. Данный раздел должен раскрывать соответствующие источники информации, исследуемые или используемые любым другим образом в процессе работ по оценке. В отчете должны быть представлены перечень использованных данных с указанием их источника и перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Примерный перечень информации, необходимой для оценки, приведен в Приложении 1.
Кроме того, в отчете должен быть представлен перечень нормативных актов и методической литературы.
53. Выбор состава применяемой при оценке информации, ее объема, источников должен осуществляться оценщиком исходя из необходимости обеспечения обоснованности и надежности получаемого результата - расчетного значения рыночной или иной стоимости объекта оценки.
Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок их предпочтения могут быть регламентированы правилами, устанавливаемыми потенциальными пользователями отчета, а также условиями договора на оценку.
При оценке могут применяться следующие источники информации (по степени убывания предпочтения, если иное не предусмотрено договором):
• нормативно-правовые и иные акты государственных и иных уполномоченных органов;
• предусмотренные законодательством правоустанавливающие и правоудостоверяющие (выписки, свидетельства и др.) документы;
• предусмотренная законодательством документация уполномоченных государственных организаций, а также выписки из этой документации, выданные указанными организациями;
• официальные издания уполномоченных государственных организаций;
• неофициальные издания специализированных организаций;
• справки (в письменной форме) компетентных государственных организаций;
• справки (в письменной форме) компетентных негосударственных организаций;
• специальные издания научно-исследовательских, маркетинговых и иных организаций;
• публикации в средствах массовой информации;
• письменные экспертные заключения;
• конфиденциальные сведения по заключенным сделкам, полученные от субъектов рынка недвижимости;
• иные источники, указанные в договоре;
• экспертное мнение оценщика.
54. Если финансовая и иная информация содержит отчеты, подготовленные сторонними компаниями, и сам оценщик или компания, в которой он работает, не проводил аудит, анализ, компиляцию или поиск доказательств достоверности представленной информации, оценщик должен указать на это, как и на тот факт, что он не несет ответственности за предоставленную ему финансовую информацию.
55. Если финансовая или иная информация, использованная в процессе оценки, была получена из документов, подготовленных собственником, арендатором или управляющим оцениваемого объекта недвижимости, оценщик должен:
• идентифицировать такие документы;
• указать, что в процессе оценки он не проводил аудит, анализ, компиляцию или поиск доказательств достоверности данной информации и ответственности за ее достоверность не несет.
5.2.5. Описание объекта оценки
56. Настоящий раздел должен включать информацию, исчерпывающе и однозначно характеризующую качественные и количественные характеристики объекта оценки и окружающей его среды, существенно влияющие на величину оцениваемого показателя. Как правило, эта информация должна включать:
• состав объекта оценки (земельный участок и улучшения в составе объекта оценки);
• назначение и текущее использование объекта оценки;
• реквизиты собственника имущества и, в необходимых случаях, балансовая стоимость имущества;
• юридическое описание объекта - принадлежность и состав прав на объект недвижимости и на его части (земельный участок, улучшения), обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц. При этом должны описываться все правовые характеристики объекта, которые принимались во внимание при оценке - как зарегистрированные в установленном порядке, так и не зарегистрированные, но существенные при определении стоимости;
• описание местоположения объекта оценки (транспортной доступности, уровня развития инфраструктуры, окружающей застройки, престижности либо депрессивности района, иных факторов, влияющих на привлекательность местоположения объекта оценки);
• описание земельного участка, включая его площадь и форму, инженерно-геологические, гидрогеологические, топографические характеристики, а также категорию земель, разрешенное использование, наличие и состав инженерных коммуникаций, наличие и состав элементов благоустройства, ограждения и т.п.;
• описание улучшений (зданий, строений, сооружений), включая период застройки, объемно-планировочные и конструктивные характеристики, в том числе, строительный объем, состав площадей в разрезе функционального использования, этажность, описание основных конструктивных элементов (фундаментов, несущих и ограждающих конструкций, проемов, отделки, инженерных и сантехнических систем и т.п.), описание состояния основных конструктивных элементов и другие необходимые сведения. Если объектом оценки является помещение или часть здания, приводится описание здания в целом и оцениваемых помещений, включая их расположение в здании; иные сведения;
• указание на принадлежность объекта оценки к объектам культурного наследия, если он таковым является, а также описание связанных с эти ограничений использования объекта и привлекательности на рынке, обусловленной «престижностью» владения объектом;
• описание вида оцениваемых прав на объект оценки (включая права на земельный участок) с указанием обременений и ограничений;
Конкретный перечень рассматриваемых показателей зависит от типа оцениваемого объекта недвижимости и может быть существенно дополнен или изменен оценщиком, например, для земельных участков сельскохозяйственного назначения.
57. В данный раздел рекомендуется включать карты–схемы района расположения объекта оценки (крупномасштабную, отражающую положение объекта на территории города, области, района, и мелкомасштабную –  на уровне микрорайона, улицы, хозяйства).
5.2.6. Анализ рынка
58. Стоимость недвижимости определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение. Поэтому в отчете об оценке недвижимости должен быть представлен анализ всех тех факторов рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину оцениваемого показателя (стоимости, аренды).
Основные направления анализа рыночной ситуации, как правило, включают:
• краткий обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе. В составе показателей, характеризующих социально-экономическую ситуацию в регионе, как правило, рассматриваются: объем валового регионального продукта, объемы производства основных отраслей хозяйства, оборот розничной торговли, структура экономики региона, индекс потребительских цен, уровень доходов населения, наиболее значимые предприятия региона, показатели инвестиционной привлекательности региона, другие показатели;
• обзор состояния рынка недвижимости региона дает общее представление о фактическом состоянии и общей активности рынка. При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и динамика предложения (спроса) отдельных типов недвижимости, включая земельные участки, степень открытости и емкость рынка, характеристика участников рынка купли-продажи и аренды недвижимости, политика местных органов власти в области землепользования и развития рынка недвижимости в целом, другие показатели. Кроме того, в обзор состояния регионального рынка недвижимости включается анализ уровня цен в строительной отрасли;
• обзор сегмента (сегментов) рынка, к которому относится объект оценки, с отражением ситуации и тенденций в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости, сложившиеся на дату оценки. Содержательная часть анализа, как правило, содержит три направления анализа: спроса, предложения, взаимодействия спроса и предложения. При этом рассматриваются дифференциация сегмента по значимым для данного типа недвижимости признакам: классу объектов, площади и др. Дается характеристика активности спроса, предложения и сделок, динамика цен (арендных ставок) в сегменте, уровня цен на строительство. Во всех случаях, когда это возможно, приводятся данные по уровню доходности инвестиций в недвижимость, дается прогноз перспектив развития рассматриваемого сегмента рынка. Помимо качественного анализа обзор должен содержать количественные данные, на которых базируются сделанные аналитические выводы
• отраслевой обзор включается в отчет в том случае, если оценивается недвижимость, входящая в состав комплекса имущества, на основе которого организовано производство специфических товаров (услуг). Это так называемая производственная недвижимость (например, недвижимость птицефабрики, тепличного хозяйства и т.п.). Отраслевой обзор включает анализ объема производства и структуры отрасли, основных участников рынка, перспектив развития отрасли.
Конкретный перечень рассматриваемых показателей в каждом случае должен соответствовать основным задачам выполняемой оценки, а также должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости.
59. Результатом анализа рыночной ситуации является позиционирование объекта оценки на рынке с выводами о типичном покупателе, среднерыночном периоде экспозиции недвижимости данного типа на открытом рынке, вероятном характере использования объекта.
5.2.7. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
60. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка и связанных с ним улучшений является основополагающим принципом при определения рыночной стоимости.
Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, надлежаще оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого надлежащая оценка стоимости имущества будет максимальной.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки предполагает отбор вариантов альтернативного использования. Список вариантов формируется, как правило, с учетом возможности полного или частичного изменения функционального назначения, конструктивных решений (например, ремонт, реконструкция, снос, новое строительство), изменения состава прав, других параметров, а также с учетом разрешенных вариантов использования земельного участка.
61. На практике анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется и отражается в отчете путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования нескольким критериям по следующему алгоритму:
• отбор вариантов использования объекта оценки, соответствующих действующих законодательству;
• проверка каждого варианта использования, отобранного на предыдущем этапе, на физическую осуществимость;
• проверка каждого варианта использования, отобранного на предыдущем этапе, на экономическую целесообразность;
• выбор экономически приемлемого использования, при котором оценка чистого дохода или текущей стоимость принимает максимальное значение;
• формулирование вывода о признанном оценщиком варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.
62. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, как правило, проводится в два этапа: сначала для участка земли как условно свободного (незастроенного), а затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями.
При этом следующее из анализа НЭИ использование участка с имеющимися улучшениями может быть признано наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного.
5.2.8. Обоснование используемых подходов и методов оценки
63. В данном разделе оценщик должен кратко определить основные особенности, преимущества и недостатки общепризнанных подходов к оценке применительно к оценке рассматриваемого объекта недвижимости, указать на применение в расчетах методов всех трех подходов стоимости (аренды) оцениваемого объекта и, в случае отказа от применения, привести убедительное обоснование этого отказа.
64. Для используемых подходов к оценке необходимо кратко описать методы оценки, применяемые в рамках каждого из них и кратко обосновать выбор. Для каждого из подходов (методов) в отчете должна быть описана последовательность расчета оцениваемого стоимостного показателя.
Данная информация, по выбору оценщика,  может быть представлена в отчете как единым блоком, так сгруппирована по разделам расчетов в рамках соответствующих подходов к оценке.
5.2.9. Расчеты стоимости в рамках выбранных подходов к оценке
65. В этом разделе последовательно излагаются расчетные процедуры в рамках выбранных подходов и методов оценки (см. п.п.33-36). Изложение материала раздела должно быть достаточным для того, чтобы пользователь отчета мог, при необходимости, провести проверку исходных данных для расчетов и воспроизвести (напрямую или с помощью средств, указанных в ссылках оценщика) последовательность расчета рассматриваемого стоимостного показателя (стоимости, аренды), включая промежуточные результаты расчета.
66. Расчет оцениваемого показателя в рамках каждого из используемых подходов должен завершаться формированием единой оценки (в виде конечной суммы или диапазона значений). При использовании нескольких методов оценки в рамках одного подхода должна быть описана и обоснована процедура формирования единой оценки.
5.2.10. Обобщение результатов расчетов и формирование итогового значения стоимости
67. Содержание раздела должно отражать обоснование выбора примененного оценщиком метода обобщения (согласования) результатов, полученных в рамках использованных подходов к оценке, в итоговое значение оцениваемого стоимостного показателя.
При использовании методов обобщения результатов, связанных с расчетом весовых коэффициентов, в разделе должны быть представлены обоснования использованных для этих процедур исходных данных, а также алгоритмов их обработки.
При привлечении экспертов для обоснования весовых коэффициентов, должна быть представлена информация о профессиональном уровне и опыте этих экспертов и их контактная информация. Кроме того, в отчете должны быть отражены форма и результаты анкетирования экспертов, а также алгоритм обработки экспертной информации.
68. Раздел должен содержать итоговое значение оцениваемого показателя в валюте Российской Федерации, а также в иной валюте, оговоренной заданием на оценку.
5.2.11. Заявление о соблюдении требований (декларация) оценщика
69. Заявление о соблюдении (декларация) оценщика призвано зафиксировать личное подтверждение оценщиком (оценщиками) того, что:
• утверждения о фактах, представленных в отчете, верны и основываются на знаниях и профессиональном опыте оценщика (оценщиков);
• проведенный анализ и сделанные заключения ограничены только изложенными допущениями и ограничивающими условиями;
• оценщик (оценщики), а также оценочная фирма или ее сотрудники не имели настоящего или будущего интереса в оцениваемом имуществе (или, если имели, указать на него);
• вознаграждение оценщика (оценщиков), равно как и фирмы – исполнителя договора на оценку, исчисляется в денежном выражении и никаким образом не зависит от результата оценки;
• оценка была проведена в соответствии с кодексом этики, действующим законодательством, национальными стандартами оценки и правилами (стандартами) саморегулируемой организации, членом которой является оценщик (оценщики);
• образование подписавших отчет оценщиков соответствует действующим на дату составления отчета требованиям;
• оценщик (оценщики) имеет опыт оценки аналогичного имущества;
• оценщик (оценщики) лично произвели (не производили) обследование оцениваемого имущества;
• никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной помощи в подготовке отчета;
70. Заявление (декларация) должно содержать фамилии, имена, отчества, профессиональную квалификацию и подпись оценщиков, на которых лежит ответственность за результаты оценки.
5.2.12. Приложение
71. Приложение к Отчету обычно содержит:
• задание на оценку, содержащее, в том числе, особые условия проведения оценки, утвержденное заказчиком и согласованное, при необходимости, потенциальным пользователем отчета;
• вспомогательные расчетные материалы, не включенные в текст Отчета из соображений удобства его восприятия пользователем;
• документы, относящиеся к объекту оценки и подтверждающие его правовой статус, количественные параметры и иные, влияющие на стоимость, характеристики;
• результаты фотофиксации объекта оценки;
• документы оценщика - подлежащие включению в отчет в составе согласно требованиям действующего законодательства, национальных стандартов и правил (стандартов) саморегулируемой организации.
5.3. Резюме Отчета об оценке (Сводный отчет )
72. Резюме Отчета об оценке (Сводный отчет) призвано обеспечить краткое изложение основной информации, представленной в полном отчете, и поэтому может быть детализировано в той же степени, что и аннотация полного отчета (см. подраздел 6.2.2).
Резюме должно быть подписано оценщиками, подписывающими Отчет об оценке, и скреплено печатью юридического лица (предпринимателя без образования юридического лица), выступающего исполнителем по договору на оказание услуг по оценке.
5.4. Краткий отчет
73. Краткий отчет – единственный отчет, который должен использоваться для отражения результатов сокращенных оценочных процедур. Данный вид отчета должен включать информацию об использованных процедурах оценки (или о не включении тех или иных шагах полных оценочных процедур) и указание на то, какое значение стоимости определяется в отчете – предварительное или, в случае специальной формы отчета для отдельных видов имущества, – итоговое значение стоимости.
74. Краткий отчет должен содержать в краткой форме информацию, соответствующую содержанию аннотации Отчета об Оценке, а также развернутое изложение использованных оценочных процедур, отвечающее таким же требованиям по обоснованности, верификации (проверяемости), и транспарентности (повторяемости расчетов), что и предъявляемым к Отчету об оценке.
75. Приложение к краткому отчету должно содержать задание на оценку, документы, относящиеся к объекту оценки, и документы оценщика,  а также может содержать информацию, дополняющую Отчет.
 
6. ПРИЛОЖЕНИЕ
6.1. Запрос необходимой информации об объекте оценки
Для проведения работ по оценке стоимости объекта недвижимости Оценщик запрашивает у Заказчика на бумажных носителях копии следующих документов, в зависимости от особенностей оцениваемого объекта:
• свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (для государственного имущества могут быть представлены выписки из реестра государственного имущества);
• договор аренды земельного участка,
• решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка;
• иные документы, из которых может быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на земельный участок, здание (помещение), сооружение и передаточное устройство, входящие в состав объекта оценки.
• документы, содержащие сведения о наличии обременении (ограничений) прав на объект оценки, в том числе:
• договор залога (ипотеки),
• договор (договоры)  аренды (субаренды),
• договор доверительного управления,
• договор об охране памятника культуры (архитектуры);
• определение суда об аресте имущества, иные документы.
• технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ),
• справка БТИ о состоянии здания/помещения,
• экспликация,
• поэтажный план,
• иные документы, из которых может быть получена информация об объемно-планировочных решениях оцениваемых улучшений.
• кадастровый план земельного участка
• ситуационный план земельного участка,
• генеральный план,
• иные карты-схемы с обозначением строений на земельном участке.
• справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной стоимости) объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу.
• справка о величине эксплуатационных расходов, связанных с объектом недвижимости, может включать расчет размера расходов в разрезе следующих показателей:
• налог на имущество;
• платежи за землю (земельный налог, арендная плата);
• коммунальные платежи (газ, электричество, водоснабжение, канализация, теплоснабжение и т.п.);
• страховые платежи;
• расходы, связанные с техническим обслуживанием здания (обслуживание лифтов, содержание и обслуживание противопожарных систем и систем сигнализации, сервисных систем, средств малой механизации и технологического оборудования, дезинсекция и т.п.);
• оплата клининга и хозяйственное обслуживание (комплексная уборка помещений здания и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, очистка снега с крыш и тротуаров, дезинсекция и дератизация);
• оплата услуг круглосуточной охраны, обеспечение системы контроля доступа, обслуживание паркинга;
• расходы на управление зданием (эксплуатация здания осуществляется профессиональной управляющей компанией);
• расходы на текущий ремонт;
• прочие расходы;
• данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки;
• любые другие документы, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект оценки;
• для общеплощадочных сетей:
-  общая протяженность сетей (с разбиением по отдельным участкам) в м.;
-  диаметр труб мм.;
-  материал труб;
-  глубина заложения труб в м.;
-  дополнительные элементы (включая устройство углов-поворотов, колодцев);
-  дополнительное оборудование (фильтры, станции очистки, принудительный сток и т.д.);
-  условия укладки сетей (сухой или мокрый грунт);
-  дополнительные сведения, находящиеся в распоряжении у Заказчика (по оцениваемой собственности), которые могут повлиять на результаты оценочных работ;
-  заключение инженерно-технических служб (ответственного лица) о состоянии объектов оценки (по возможности);
• для объектов незавершенного строительства:
- расшифровка с описанием основных конструктивных элементов и количественных  характеристик (объемов, площадей, этажности, длины и  диаметра труб и т.п.);
- дата начала строительства;
- сумма капитальных вложений, разнесенная по годам строительства;
- фактический процент  выполненных работ по состоянию на дату оценки;
- фактическое состояние с учетом естественного изнашивания.

Оценщик проводит анализ полученной информации на предмет ее полноты и достаточности для определения стоимости объекта оценки.
При необходимости Оценщик направляет новые запросы с целью получить дополнительные комментарии и пояснения относительно состава предоставленных документов и содержащейся в них информации об объекте оценки.