Оцени квартиру сам: учти 8 важных факторов
Вероятно, нет необходимости доказывать, насколько важно для участников рынка знать истинный уровень цен на недвижимость. Продавцы боятся продешевить, покупатели – купить втридорога. Проблема эта, ключевая всегда, становится важной вдвойне в периоды, подобные нынешнему: рынок стоит, сделок мало, на каком реальном уровне цен они происходят – непонятно. В общем, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил прояснить этот вопрос.
Что учитываем?
Способов оценки экономическая наука придумала немало – не так давно мы писали об этом («Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод»). Однако если говорить о том, что интересует частных лиц (которым вряд ли нужно определять цену заводов, газет, пароходов – им бы разобраться с собственной квартирой в многоэтажном доме), то реально годится только один метод – сравнительный. Он сводится к тому, чтобы найти несколько объектов, максимально похожих на наш, и посмотреть, сколько они стоят.
Тут сразу возникает вопрос – а что значит «похожие»? У меня в квартире обои в точности такие же, как и у вас, и соседку справа тоже зовут Клава – этого достаточно для того, чтобы недвижимость стоила одинаково? Или важным окажется что-то другое? Иными словами, из всего многообразия факторов, имеющихся в квартире, требуется отделить те, что важны для ценообразования.
Первый и важнейший фактор – местоположение. Данный параметр, говорит Карина Нерезенко, оценщик Консалтинговой группы «Эксперт», складывается из престижности района, его удаленности от центра города, а также расположения квартиры внутри района. Традиционно считается, что чем ближе к Центру – тем лучше, однако это общее правило, из которого существует масса исключений. Например, станция «Автозаводская» находится всего в одной остановке от Кольцевой линии метро, а «Сокол» - в трех, но все знают, что «Сокол» - намного лучше. Почему? Потому, что западная половина Москвы традиционно ценится выше восточной, это исторически сложившаяся закономерность.
Родственным местоположению фактором является транспортная доступность - в Москве ее синонимом является удаленность от метро. И неспециалисту понятно, что пять минут ходьбы от, например, «Бабушкинской», и та же «Бабушкинская», но в 15 минутах на автобусе – это совсем разные вещи.
Следующий элемент ценообразования – площадь. Аналитики не зря пользуются формулировкой «цена квадратного метра» - чем больше в квартире этих самых квадратных метров, тем дороже. Однако есть и еще одно правило: чем меньше площадь, тем выше цена 1 кв. м, однокомнатные квартиры в пересчете на метры стоят дороже (при прочих равных условиях, конечно), чем 3-4-комнатные. Объяснение простое – чем меньше объект (и, соответственно, он дешевле «целиком»), тем большему количеству покупателей он по карману. На самые экономные варианты всегда больше желающих.
Еще очень важный фактор – тип дома. Самыми лучшими являются современные монолитные и кирпичные дома, «типовая панель» - похуже, а замыкают «рейтинг престижности» московского жилья пятиэтажные «хрущевки», давно уже ставшие именем нарицательным.
Не забудем и о состоянии квартиры – одно дело, когда квартира уже готова к проживанию, и совсем другое – если для приведения в жилое состояние требуются значительные деньги и время. Самым тяжелым вариантом тут являются квартиры, в которых раньше жили алкоголики и прочие асоциальные граждане – на риэлторском сленге такое состояние называется «убитым».
И, наконец, последний фактор – статус квартиры. Продажа недвижимости бывает «чистой», а бывает «альтернативной» - последнее означает, что продавцу нужны вовсе не деньги, а другая квартира. Сделка в этом случае затягивается, продавец в итоге может и вовсе отказаться. Так что «чистые» квартиры стоят минимум на 10% дороже, чем в точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть «цепочки».
Кстати, основные параметры оценки жилья заложены в электронном счетчике «Оценка недвижимости в режиме он-лайн», который можно найти на портале «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». Всех нюансов этот сервис, конечно, обработать не может, но четкий ориентир на средние цены на рынке обязательно даст.
Не забываем о классах
Существуют и факторы, влияние которых очень различно в различных ценовых категориях. Богатый покупатель, для которого квартира является элементом статуса, готов платить за нечто такое, что люди менее состоятельные считают несущественным. Прежде всего, это касается вида из окна. Панорама города, река, памятник архитектуры – все это в элитном сегменте резко подбрасывает цену вверх, иногда в 1,5-2 раза. «Возможность каждый день любоваться на звезды Кремля или памятник Петру I на стрелке Болотного острова стоит минимум $1 млн.», - убеждена Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». А что же в экономе? Покупателям там, конечно, тоже нравятся красивые перспективы за окном, но сама мысль заплатить за это вызывает недоумение. «Максимум, что продавцу удастся получить за живописный вид – это $5-10 тысяч, - уверена Наталья Ветлугина. – Это – в лучшем случае».
Но самый интересный случай – последний этаж. Для эконом-класса – это однозначный минус, многие покупатели отказываются такие квартиры даже смотреть (или, если соглашаются, то только за дисконт процентов в 10). Люди опасаются возможных протечек кровли, перспективы того, что с чердака к ним залезут воры. А вот в новых домах, особенно дорогих, последний этаж воспринимается, напротив, как существенное преимущество. Чем дальше от земли – тем больше света и воздуха. Плюс возможность выкупить чердак и обустроить там зимний сад.
Что покупатель не оценит…
Существует расхожая мудрость, гласящая, что караван идет со скоростью самого медленного верблюда. Остальные могут быть сколь угодно быстроногими, но их прыть окажется бесполезной: все время придется ждать «тихоходов». Приблизительно то же самое можно сказать и о цене квартиры: ключевыми окажутся те факторы, которые работают «на минус». Карина Нерезенко («Эксперт») приводит случай, когда в типовой 9-этажке на окраине в квартире был сделан суперэксклюзивный евроремонт с применением мрамора. Будь данное жилье элитным – покупатели наверняка бы оценили усилия продавца полновесными рублями (или долларами), а в данном случае квартиру пришлось продать по средней для данного района цене. Затраты, вложенные в отделку, не окупились.
«За последние годы было построено немало псевдо-элитных домов, явно не соответствующих настоящему элитному статусу, но продаваемых по безумно высоким ценам, - развивает эту же мысль Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». – А на вторичном рынке квартиры в хороших районах и с дорогостоящим ремонтом могут быть расположены в старых домах с плохими подъездами, без территории и нормального паркинга».
…а что заставит пойти на скидку
Бывает и так: квартира по всем прикидкам должна бы стоить столько-то, но при ближайшем рассмотрении обнаруживается некий неожиданный фактор, радикально цену обрушивающий. К примеру, во многих домах на первых этажах имеются магазины – это не очень приятно, но, в целом, для Москвы нормально. Однако если сотрудники этого магазина круглые сутки с грохотом катают по двору бочки, или из подсобок всегда пахнет кислой капустой или чем похуже – цена такой квартиры упадет раза в два. По понятным причинам продавцы подобных объектов стараются скрыть подобные обстоятельства, так что узнать о них можно только при собственном и довольно тщательном изучении.
С поправкой на торг
Рассуждая о ценах, не стоит забывать главное: в рыночной экономике они определяются, в конечном итоге, соглашением продавца и покупателя. Можно сколь угодно убедительно обосновывать свои претензии на то, чтобы товар продавался за столько-то – все это не будет иметь смысла, если противоположная сторона не согласна. Классический пример мы все имели удовольствие наблюдать в начале этого года: при том, что вся Восточная Европа покупает российский газ по $450 за 1000 кубометров, Украина объявила, что «справедливой ценой» будет $201. Аргументация эта, как мы помним, никого не убедила.
Возвращаясь к нашей тематике, необходимо отметить, что и с недвижимостью возможны подобные «турбулентности». «Предложения квартир в Москве (причем это касается и новостроек, и вторичного рынка, и в дорогих ценовых сегментах, и в дешевых) можно разделить на две категории – адекватные и неадекватные, - говорит Олег Репченко («Индикаторы рынка недвижимости»). – О первых можно сказать кратко: цены на них разумные. А вот на вторые – завышены изначально. В период бурного роста, который предшествовал нынешнему кризису, появилась традиция выставлять цену «на вырост» - с расчетом на дальнейшее удорожание всего рынка».
Кризис на рынке длится уже по меньшей мере полгода, но до многих граждан это еще не дошло – людям вообще часто свойственно «не понимать» то, что не в их интересах. Соответственно, появляются предложения по неадекватно высокой цене. «Эти объекты, скорее всего, не будут проданы вообще, - предупреждает Оксана Каплина, руководитель Отдела качества компании «ХИРШ». – Если же собственнику все же нужно продать, то ему придется согласиться на радикальное снижение цены».
С тезисом о том, что скидывать цену приходится, и очень серьезно, согласны и все остальные эксперты. По их оценке, на растущем рынке продавцы не только не сбрасывают цену – часто сделка даже совершается по цене, превышающей первоначальную. Продавец просто заявляет, что иначе он продавать отказывается – и покупатель вынужден согласиться. При нормальном состоянии рынка «стандартный» размер торга составляет 5-10%. А в сегодняшних условиях никого не удивляют и дисконт в 30-50% - особенно если цена изначально была завышенной.
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru
